抵当権がついた土地でも相続土地国庫帰属法を利用できる？詳しく解説します！

相続した土地を国に返すことができる相続土地国庫帰属法ですが、すべての土地が対象になるわけではありません。この法律では、管理や処分にかかる費用や労力が多すぎると判断される土地は、国に返すことができないとされており、土地に担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている場合、相続土地国庫帰属法の却下事由に該当します。

担保権というのは、お金を借りた人がお金を貸した人に、自分の持っているものを預けることで、お金を返せなくなったらそのものを売ってお金にしてもらってもいいという約束をする権利です。例えば、土地や家などが担保になります。担保権を設定するとお金を貸した人は、土地を競売にかけて打ったお金から貸したお金を取り戻すことができます。

使用及び収益を目的とする権利というのは、他の人の持っている土地を使ったり、その土地を他人に貸してお金を得たりすることができる権利です。例えば、他の人の土地に自分の家を建てて住んだり（地上権）、他の人の土地に水道や電線などを通したり（地役権）、他の人の土地を借りて使ったり（賃借権）などがあります。

なぜなら、国がその土地を使ったり売ったりするときに、他人の権利を守らなければならないからです。

抵当権がある土地は、借金の担保になっています。借金を返せないときには、抵当権者がその土地を売ってお金を回収できます。もし国がその土地をもらったとしても、抵当権者の権利は消えません。だから、国はその土地を自由に使えないし、売ろうとしたら競売に参加しなければなりません。それは国にとって不利益です。

また、賃借権や使用及び収益を目的とする権利がある土地は、他人がその土地を借りたり使ったりしています。国がその土地をもらっても、他人の権利は消えません。だから、国はその土地を自由に使えないし、売ろうとしたら他人の同意が必要です。それも国にとって不利益です。

このように、他人の権利がある土地は、国庫帰属の対象になりません。それは、国がその土地を管理や処分する際に、他人の権利に配慮しなければならないからです。

さて、担保権又は使用及び収益を目的とする権利がある場合、相続土地国庫帰属法を利用できないということは分かりました。でも、どうやってその判断をするのでしょうか？

実は、この判断は登記簿だけではできません。登記簿というのは、土地や建物などの不動産に関する情報を記録した公的な書類です。登記簿には、不動産の所有者や住所や面積などの基本的な情報だけでなく、担保権や使用及び収益を目的とする権利などの他人の権利も記載されています。

しかし、登記簿に記載されていない場合でも、実際にこれらの権利が存在する可能性があります。

例えば、AさんがBさんからお金を借りたときに、口約束でAさんの土地を担保にした場合です。この場合、登記簿には担保権が記載されていませんが、実際にはBさんは担保権者です。このような場合も考えられるので、登記簿だけでは判断できないのです。

そのため、相続した土地にこれらの権利がないかどうかを確認するには、実際に土地を使っている人や近隣の人などに聞いたり、契約書や領収書などの書類を調べたりする必要があります。

また、もう一つ注意しなければならないのが、譲渡担保権という特殊な担保権です。譲渡担保権とは、借金を返すために、土地などの財産を借金の相手に譲渡することで担保を提供する権利です。例えば、GさんがHさんからお金を借りたときに、Gさんの土地をHさんに譲渡した場合です。この場合、Gさんは土地の所有者ではなくなりますが、借金が完済されるまでその土地を使ったり収入を得たりすることができます。

このように、譲渡担保権は、財産の所有権と使用及び収益権が分離される特殊な担保権です。

この場合も、相続土地国庫帰属法を利用できません。

なぜなら、国が土地を帰属させても、Gさんの使用及び収益権が残っているため、国は自由に土地を管理や処分できないからです。このような権利も、登記簿だけでは判断できない場合があります。そのため、相続した土地に譲渡担保権が設定されていないかどうかも確認する必要があります。

もし、お金を貸している人がいて、その人が土地の所有権に抵当権がついているにもかかわらず、それが登記されず、登記簿に記載されていなかったらどうなるでしょうか。

多くの場合、国はお金を貸している人のことを知らずに土地を受け取ってしまいます。そして、お金を貸している人は国に対して自分の権利を主張できなくなります。