相続不動産（土地）の評価方法を解説

①亡くなった方が不動産を取得した時

②亡くなった時

③遺産分割協議の時

④相続税申告の時

亡くなった方が不動産を所有している場合、その不動産の相続税評価額は「死亡日」時点での評価額になります。

正解は②ですね。

相続税申告をするタイミングでの不動産の評価額を「不動産の相続税評価額」と誤った認識をされる方が多くいらっしゃるので、注意が必要です。

相続税評価額について、日本の制度上、相続人が相続財産の評価をすることになります。

税務署はやってくれません。

つまり、相続人自ら後述する方法で不動産の相続税評価額を計算することになります。

相続不動産の評価方法は「土地」と「建物」によって大きく異なります。そのため、相続不動産の評価をする場合、「土地」と「建物」に分けて考える必要があります。

遺産相続した土地の評価方法は、「路線価方式」と「倍率方式」のいずれかで評価します。

この「路線価方式」と「倍率方式」の違いを解説する前に「路線価」から解説していきます。

「路線価」とは、毎年7月に国税局で公表される「道路に面している土地の1平方メートルあたりの評価額」のことをいいます。「路線価」が公表された土地の評価方法は「路線価方式」により行います。

遺産相続した土地に「路線価」が設定されている場合、「路線価方式」で計算し、遺産相続した土地の価格を決定します。それに対して、遺産相続した土地に「路線価」が設定されていない場合、「倍率方式」で計算し、遺産相続した土地の価格を決定します。

一般的には、「路線価」が公表されている土地は市街地になり、「路線価」が公表されていない土地は郊外などの農村集落地域になります。

遺産相続した土地に「路線価」が公表されているのか「倍率地域」なのかは、国税庁のホームページから確認することができます。

次は、「路線価方式」と「倍率方式」をそれぞれ具体的に見ていきましょう。

路線価方式は次のような計算式で表すことができます。

路線価が公表されている土地の相続税評価額＝路線価×土地の面積

例えば、次の土地があったとします。

路線価：20万円

土地の面積：200㎡

この場合、20万円×200㎡の計算になり、土地の相続税評価額は4,000万円となります。

倍率方式は次のような計算式で表すことができます。

倍率地域の土地の相続税評価額＝固定資産税評価額×倍率

例えば、次の土地があったとします。

固定資産税評価額：1,000万円

倍率：1.1倍

この場合、1,000万円×1.1倍の計算になり、土地の相続税評価額は1,100万円となります。